长沙三百万带装修新房鸡血观沙岭143平与
发布时间：2024年09月10日 点击：[4]人次
鸡血观沙岭：143平与19000限价原创 达道晓歪 达道晓歪 2023-08-27 12:20 发表于湖南
最近观沙岭的两条比较重要的消息：
一个是招商江山境准备开143平户型。据说建发漫云也会开小户型，不确定是否是143面积段或者150+面积段。
二个是观沙岭新挂牌地块限价19000，再早的一块限价地是两年前的龙湖舜山府14800。
两条消息都在观沙岭，完全可以放一起来讲。
观沙岭可以先行阅读之前的文章：
常规手段以教育来带动房地产——教城融合观沙岭
教城融合观沙岭首盘——招商江山境
观沙岭从开发初始就以教城融合，以教育为唯一卖点，其余方面都不尽人意，包括外部公共设施、地铁、公园、周边不利影响、产业就业人群及各地块本身的容积率限制，都或多或少普遍存在缺陷，类似于新开铺的润府，以教育为唯一卖点的特点也类似于钰龙天下，钰龙天下就完全以长郡双语为溢价点，双语强但并不是整个片区教育都强。
麓山二小实验二小及南雅观沙岭几所学校能有多强？现在新建的学校，老师基本上都是新招聘，只有极少数老师从本部来分校，麓山二小和实验二小本部够强，距离也近，可能会更强一点，南雅本部最近几年也低迷，虽然还是保持在一流强校，可跟梅溪湖各校北雅长郡滨江之类没有什么区别，这个新开办的南雅观沙岭，预判定位不会超过新开学校的平均水平，毕竟之前南雅的其它分校都没有交出来好成绩。
可观沙岭推出的地块价格都够高，江山境价格直冲两万多，面积还挺大，基本一套房子在400万以上，就如同我第一次发文章所说，初期开盘还能消化掉一些附近的需求，然后马上就颓势明显，销售艰难。这么高的价格，看房还要验资，保证圈层的纯粹性。圈层纯粹不纯粹不知道，反正是把八方的价格推高了一些，江山境自己却卖不动。
楼盘的户型、面积、价格都定位于改善，可改善可不仅是这些，关于改善的文章，前面也讲了很多，可以查阅之前文章：
警惕改善陷阱——改善不只是面积大
改善的步子迈大了
抄了底还是站了岗——持续预警伪改善大平层
江山境卖不动了，大神们都分析是总价太高了，门槛太高了，长沙工资太低了，三百万总价的房子才更有接受度，四百万一般人接受不了。先不说中部其它省会城市的工资和单价总价，江山境倒是马上开始做出调整，也不再说什么圈层纯粹性了，开始推出143平户型，加上两万的单价，三百万总价拿捏的妥妥的。
这143平300万总价的江山境会好卖吗？降低了门槛，市场就一定会接受吗？我不知道，毕竟市场上什么样的买家都有，每个人的认知都不一样，有的人有三百万就愿意买这种超高层高密度的房子，就如同之前文章里所说曾经的辉煌，如今的迷茫——北辰三角洲，北辰还多了公共配套和地铁，也还有人说北辰的地理位置更好，那江山境只能说还有3500的豪华装修了。
我对江山境推出143的看法是如何的？就如同我对观沙岭的整体定位看待一样，很好的区域位置地段，离市府滨江距离近，离麓谷也不远；比较差的规划、配套和城市界面，高密度高楼层，高密度少公共配套少公园的规划本来是更适合做较好的刚需，结果为了二环内的市府好位置不舍得做刚需，去做大面积高端豪宅。钰龙抛开学校溢价，只能卖一万出头，最高一万三（按当前行情）。但江山境直接以大面积高单价高总价来开发，除了能消化周边的八方钰龙的很有限的固定需求以外，很快面临着需求不足的局面。
现在推出143总价三百万，我还是不认可的。不合理的不是总价，而是单价和定位。按照长沙各个楼盘普遍的定价策略，143户型段单价是低于180+户型段，有时候价格可能会差到10-15%甚至更高。江山境大户型2.2w但完全卖不动了，143的会卖多少呢？看市场接受程度和开发商如何定价吧，开发商自然是顶着市场接受度来定价和销售的。就现在的规划和配套，我个人认为这个位置的高层高密度143平住宅，毛坯单价1.4w算是合理的，1.5w是我价值判断里的天花板。这是算上了学校地铁和商业的溢价。
观沙岭片区与谷山对比，强了哪些地方？潜在地铁未知多少年，商业？重要性越来越低，学校，都是新初中都配套，南雅观沙岭就一定比谷山几所中学强多少？谷山低密度小高层比观沙岭高密度还是占优势的。谷山价格一万三四毛坯一直在卖着。观沙岭的143又会如何？与梅溪湖比呢？与滨江比呢？一个新建的配套初中到底能值多少溢价？
观沙岭180+改143平小户型是政府及开发商应对之前定位定价判断错误的一种小范围调整和补救措施，但又不愿意正视和回归到本身定位，再加上23年年后长沙房地产的一波热度消失殆尽，房地产整体非常低迷，几乎所有楼盘都去化艰难，于是就有了观沙岭的19000限价地。
长沙限价地从2017年快速上涨的房地产市场上开始出现，有效的遏制了价格的快速上涨，那时候的限价的确是真的限价，限价比不管比当时周边的新房还是二手房价格都有优势，一两年后，房地产不再上涨了，限价地就成了楼市风向标，要在哪里开发，就在哪个地块挂一个莫名其妙的远高于周边的高价限价地，引领着片区涨价。在两年前的文章里就说过这个事情宜居洋湖值得买吗。像洋湖南、谷山、黑石铺、月亮岛、大泽湖等各个新区域到处都是这种操作。
本来限价政策停了两年，让开发商按品质定价，鼓励开发商建高品质住宅，无非是给政府和开发商更多灵活操作空间，也应对于2021年下半年以来的地产缩紧，开发商开发过程受限而爆雷烂尾的风险。观沙岭现在的新房江山境价格也是毛坯1.8w加精装3500而到了2-2.2价格，但去化比较艰难。后来的两块地楼面价个更高，价格与江山境差别不大。新出的这个地块，容积率是低了一些，不过也是3.0的容积率，离地铁商业也更远，并没有比之前的几块地更好，限价19000加上精装3500，反而比周边价格更高。所以这不是真正的限价，而是抬升价格，抬高市场预期。
当前市场过于低迷，不管是调整面积至143还是限价地19000，其实都是针对市场低迷的应对措施，至于有没有效果，市场的反应如何，可以拭目以待。
对于这种调整和限价措施，我还是坚持一贯的态度，观沙岭的楼盘定位不准，不值这个价格，持续坚持投资请卖房，刚需要谨慎，改善按需求。而且现阶段，对于刚需来说，需要更加谨慎，没有什么好选择下，宁愿错过，不可买错，对于改善，除非碰上错过就没有的楼盘，否则也是建议观望。
前文：投资请卖房，刚需要谨慎，改善按需求
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